新冠启示录：从悲观中看利好面，从疫情看4类购房者心态变化
2020新旧交替之际，一场突如其来的新冠疫情让许多城市突然被按下暂停键。
“家里蹲”的我们每天看着各地确诊病例不断上升，企业复工难，消费行业肉眼可见的损失......这让我们对未来充满了不确定性，内心潜藏的悲观情绪如暗潮汹涌。
事实真这么糟糕吗？
导读
1、受疫情影响最大的三产占比和对GDP贡献率较2003年大幅提高，疫情对经济的负面冲击更大，但仍有转机；疫情影响短期内经济下行，不改变中国经济长期向好的趋势。
2、疫情对房地产影响有限，购房需求不会消失，只是延后；更值得关注的是购房者心态的变化，不同类型购房者对疫情产生的“应激反应”也有所不同。
01对经济的影响
1月31日，世界卫生组织宣布将新冠疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”。这类独立社会事件由于具有突发性和不可预测性，因此分析手段往往为追溯往期同类事件，以历史经验预测当下。“非典”的确是个“模板”。
01三产占比和贡献大幅提高疫情对经济的负面冲击更大
2003年受“非典”影响更大的主要是第三产业，如零售贸易、消费服务、交通运输、酒店餐饮等行业，此次疫情也不例外。值得注意的是，从2003到2020，第三产业的GDP占比从42%提升到54%，对GDP增长的贡献从39%提高到59.4%。三产占比和贡献的大幅提高，意味着此次疫情对经济的冲击更大。
举个例子，旅游业对GDP的贡献达11%左右，直接或间接从业人数约1亿，而今年春节预计超4.5亿人次出游的“黄金旅游周”全部变成“家里蹲”，旅游经济崩盘，同时带崩了交通运输及酒店产业。
再如娱乐行业，春节档电影遭重创，初步估计票房损失超10亿；北京K歌之王也因现金流断裂，预计与全部200多名员工解除劳动合同，行业形势严峻。餐饮业更是步履维艰。
此外，当下我们所面临的内外部大环境也存在较大压力。2003年我国处于加入WTO后的红利期，经济处于快速发展通道，而2019年我国经济处于新旧动能转换的关键时期，国内消费动力不足、国外环境紧张，经济面临较大下行压力。
一句话总结，此次疫情对经济的负面冲击预计比“非典”大很多。
02从以下5点看经济利好面疫情不改中国经济长期向好趋势
我们擅长苦中作乐，隔离期间也不忘编造各种段子寻开心，在大是大非面前，更不能一味悲观。明确目前所面临的困境，然后带着希望去应对，才是正确之道。
我们从以下5点来看：
其一，目前影响经济增长的原因之一为国内整体消费动力不足，而此次疫情严重抑制了国民消费，尤其是涉及个人消费层面，疫情结束后，一定会刺激消费需求，迎来一波巨大的消费反弹。
其二，此次疫情导致人们不能外出，外卖、生鲜配送等领域在此期间表现不俗，也诞生了一些新的创意，比如美团提出的“无接触配送”，盒马鲜生提出的“共享员工”，阿里本地生活提出的“蓝海计划”等，后二者对经济与就业促成正面影响。
其三，疫情对经济的影响，要看其持续时间。本次疫情去年12月发现，今年1月下旬进入爆发期，目前已有趋稳态势。除湖北外，大部分地区新增病例多天连续降低。钟南山预计峰值将会在2月中下旬出现，4月前疫情可能结束。疫情持续时间或短于“非典”。
其四，停工的影响从时间上看小于“非典”。疫情发生在春节前后，这期间本就停工，而复工时间大约延后了一周，2月10日起大部分企业已经开始有序复工。
其五，与“非典”相比，无论防控措施还是相关政策出台，国家介入时间更早。
疫情防控方面，技术和经验都更为成熟，如快速组织全国医疗队支援武汉、最短时间内建成火神山和雷神山医院收治患者、疫苗已经开始动物实验等。
政策出台方面，目前全国多地都已出台应对疫情支持中小微企业发展的政策措施。以四川为例，2月5日四川出台13条应对疫情缓解中小企业生产经营困难的政策后，2月6日成都出台20条，随后邛崃、温江、龙泉、新都、新津、崇州等地结合自身情况相继出台了缓解中小企业生产经营困难的政策措施，如减免房租、补贴水电气、贷款利率下调、延期缴纳税款、减轻社保公积金缴存负担等。
预计未来还会有不少支持性政策出台。黄奇帆提出将全年经济增速维持在5%左右的5条措施：一是要在管住人流（对确诊、疑似、密切接触者全部集中隔离）的同时畅通物流；二是采取更加积极的财政政策，如适当扩大赤字率，今年情况特殊，可以突破财政赤字不超过 GDP3% 的常规限制；三是采取适应财政扩张的货币政策，在2季度疫情缓和后进一步降准降息；四是对因此次疫情防控而延长的假期实行补工，以弥补企业损失；五是动员各地区各部门因地制宜出台针对中小企业的纾困措施。
一旦疫情得到控制，相关政策出台支持，经济形势便会逐渐反弹。整体来说，本次疫情影响的是短期内经济下行，不会改变中国经济长期向好的趋势。
02对房地产行业的影响
相比于零售、消费、交运、娱乐等行业，房地产行业韧性更强，“免疫”能力更强。“非典”对2003年的中国经济未构成实质性冲击，对房地产行业的负面影响更是微乎其微。
03疫情对房地产影响不大购房需求不会消失，只是延后
本次疫情发生在春节前后，期间本来就是房地产市场传统淡季，影响不大。只是，开年的3、4月通常为房地产市场的“小阳春”，若按照预计情况在4月前结束疫情，对市场则有一定影响。
但这一影响可以尽量降低。2月11日，成都住建局发布成都市商品房销售现场疫情防控指导手册，对售楼部复工提出一定要求，符合复工要求的房企可以复工。据了解，不少房企已经在积极准备复工，尽量降低3月的损失。
整体来看，疫情对房地产行业的影响不会太大，毕竟购房需求不会因此消失，只是延后。
04从疫情看购房者心态变化4类人群应对疫情有不同心态
更需要注意的，是购房者心态的变化。我们分4类来看：
一类是租房、无房产型人群，伴随着小区的全封闭式管理，此类人在疫情隔离期间遭遇了不少白眼与歧视，比如：
"深圳：出租房发生疫情，追究房东责任
常熟：有户籍或房产证才能进小区
金华：无房产证一律不予放行
泰州：无本市居民身份证或房产证暂缓来泰
昆山：安徽等7省人员在本地无房一律遣返
扬州：无本市居民身份证和房产证人员来扬劝返
无锡：空置出租屋断水断电，租户不得进入小区
镇江：无镇江籍且无镇江房产证的人员一律劝返
成都：凭业主身份证办理出入证，不得转借
"成都还闹了个乌龙，大面街道龙华社区要求租户进入小区须租赁双方各交50万保证金，尽管后来撤销并道歉了，但对租户的不公仍有体现。
本次疫情隔离期，处处透露着对租房群体的不平等待遇。因此，对租房人群而言，疫情让他们意识到自己有房子的重要性。一旦资金允许，这类人都会入市。
一类是刚需自住型人群，这类人虽然已经购置房产，但由于买房早或迫于市场压力（如成都改善当道）购买了二手房小户型，宅家数十天让他们体会到“改善”的重要性。对这类人群而言，换房、优化资产配置或成关键点。
一类是改善自住型人群，疫情隔离让他们更加意识到改善房产的重要性。一方面他们可能在改善的基础上再次优化资产配置，另一方面，受疫情影响，度假型房产也可能成为他们的选择。因此，不排除度假型房产销售将迎来一波小高潮的可能。
以上3类均以自住型为主，还有一类纯投资型人群，尤其是手上有多套房产的，在疫情当下不仅难以变现，非全款购房的还存在还贷压力大的情况，不免有恐慌心态。
从以往相似经历来看，2003年和2008年因为意外变故，房价便宜，利好投资，回过头看实现了暴利投资价值；但如今房地产金融属性逐渐降低，且当前房价不低，难以实现暴利投资价值，保值或稳定增值问题不大。因此，从投资角度来看，优化资产配置也很重要。
03最后说两句
每一次危机其实都是财富，就如“非典”的发生让我们在当下更能从容应对冠状病毒，“非典”还打开了国内自研互联网C2C模式时代之门，淘宝、京东等互联网产品诞生，至今仍占有重要地位。
此次疫情又会为我们带来什么？在线教育、在线办公、在线医疗......这些都是目之所及。在5G时代、移动互联网、大数据、人工智能、云计算等新基建背景下，又会有怎样的时代新巨头诞生，更值得期待。
活在当下没错，但得看向未来，那里是希望。
地产战“疫”｜疫情当前，物业在行动
疫情如何影响2020房地产，听大佬这样分析……
2020年1月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜